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 Le prêt immobilier : Décryptage
Si vous n'avez pas encore franchi le cap, vous aurez un jour l'ocasion de demander un crédit immobilier : que ce soit pour l'achat de votre résidence principale ou secondaire, dans le neuf ou l'ancien, que ce soit pour la réalisation de travaux, la construction d'une maison, etc. Quel prêt choisir ? Pour quelle durée ? A quel taux ? Voici les clés pour drécrypter les grands principes du crédit immobilier. | Définition
Un crédit immobilier est un prêt en somme d’argent que vous accorde une banque pour financer l’achat, l’aménagement ou la rénovation d’un bien immobilier (achat de terrain et construction, achat neuf ou ancien, résidence principale, secondaire ou locative, travaux...)...
Qui peut souscrire un crédit immobilier ? Plusieurs conditions encadrent l’octroi d’un crédit immobilier :
- être majeur,
- de nationalité française ou titulaire d’un titre de séjour,
- bénéficier de revenus. Rappel : l’endettement ne peut (en théorie) dépasser 33 % des revenus. Les prêts classiques Ce sont les plus utilisés. Ils couvrent tout ou partie de l’emprunt et viennent souvent en complément d’un prêt aidé (à taux 0%, 1% ou Epargne Logement). Les prêts « classiques » sont des prêts amortissables, c’est-à-dire que vous rembourserez une partie du capital et une partie des intérêts, sachant que le remboursement des intérêts est plus important les premières années. Ils sont remboursables en général par mensualités (mais aussi par trimestre, semestre ou année selon les cas).
Leur avantage : ils ne sont pas soumis à des conditions réglementaires et offre donc plus de souplesse. Les prêts aidés Il s’agit :
- des prêts à taux zéro (PTZ),
- des prêts à l’accession sociale (PAS),
- des prêts conventionnés (PC),
- des prêts épargne logement (PEL),
- des comptes épargne logement (CEL),
- des prêts 1% employeur,
- des prêts fonctionnaires La plupart d’entre eux sont réglementés et encadrés par des critères d’obtention : conditions de ressources, catégorie professionnelle, achat de résidence principale, épargne existante, etc. En général, ces différents prêts ne couvrent pas la totalité de l’emprunt et son complétés par un prêt « classiques ».
Leur avantage : des taux attractifs puisque subventionné par l’Etat ou des organismes publics. Les prêts relais Le principe : Vous souhaitez vendre un bien immobilier pour en racheter un autre. La meilleure solution est de faire coïncider vente et achat. Le problème : la revente prend du temps, voire plus de temps que prévu. Une solution : le prêt-relais qui vous permet de ne pas laisser s’échapper le nouveau logement que vous convoitez.
Deux types de prêt-relais existent :
- le prêt-relais « sec », consenti pour un ou deux ans
- le prêt-relais, jumelé à un prêt long terme, plus avantageux
A savoir : la banque exigera une expertise pour évaluer la valeur du bien à revendre pour fixer le montant du prêt-relais. Ce dernier ne pourra dépasser dans la pratique 70 % de cette valeur estimée.
Un conseil : la durée maximale d’un prêt-relais est de deux ans, mais il est conseillé de ne pas dépasser un an en raison du coût qu'il peut représenter. | La durée d'un prêt La tendance est à l’allongement des délais, qui varient de trois à 20 ans, mais il n’est pas rare de voir des prêts courir pendant 25 ou 30. La durée moyenne est passée de 15 à 20 ans. Evidemment, plus la durée du prêt sera longue, plus le prêt vous coûtera cher. Néanmoins si l'investisseur tient absolument a réaliser son projet, la solution recherchée pourra d'abord intégrer un rallongement de la durée mais également plusieurs paliers qui permettront d'obtenir une mensualité "progressive" compatible avec sa capacité d'endettement et l'évolution de ses revenus. Taux fixes ou taux variables Le taux fixe
Le principe : le taux reste identique pendant toute la durée du prêt, et sauf possibilité de modulation, les mensualités sont constantes.
Le taux variable
Le principe : le taux auquel le crédit vous est accordé n'est valable que pendant une courte durée. Il va suivre ensuite les fluctuations d'un indice de référence (l'EURIBOR à 3 mois ou 1 an, est le plus souvent utilisé). Le taux de votre emprunt peut varier à la baisse comme à la hausse. Sur le marché 2 formules cohabitent : la formule à mensualité variable et durée fixe et la formule à mensualité fixe à durée variable.
« Caper » les taux
Beaucoup de banque vous propose de « caper » les taux. Cela signifie que la variation du taux de votre emprunt sera limitée à la hausse dans une fourchette comprise entre 1 et 3. Peut-on faire évoluer son crédit immobilier ? Le cas des prêts modulables
Les prêts modulables, à taux fixe, vous permettent, pendant toute la durée du prêt, d'augmenter ou de diminuer le montant de vos mensualités en fonction de vos rentrées d'argent. Conséquence : la durée de votre remboursement sera allongée ou diminuée selon la situation. Des conditions de variations et de nombre maximale de changements possibles sont définies au moment du prêt. Remboursement anticipé
Vous pouvez par ailleurs rembourser votre emprunt en totalité ou en partie par anticipation.
Changement de taux
Vous pouvez passer d’un taux variable à un taux fixe en cours de remboursement.
Rachat de crédit
Racheter son crédit peut être une bonne solution si les taux ont fortement baissé. L’objectif : bénéficier de taux plus avantageux et faire baisser le coût de son crédit ou alors faire baisser sa mensualité pour pouvoir refaire une opération.
Un conseil
Toutes ces solutions ont un coût qu’il faut savoir anticiper avant de faire son choix et que vous pouvez négocier avec votre banque. Néanmoins, avant de la rencontrer, venez nous voir, nous construirons ensemble la bonne stratégie pour que le coût de l'opération soit le plus faible pour vous !
Pour votre projet, vous pouvez : - soit rendre visite à notre agence d'Ales et prendre rdv ici - soit au préalable déposer un dossier en ligne et cliquez ici ! |
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